ОТВЕЧАЮТ СПЕЦИАЛИСТЫ

Положения нового Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами, об оплате жилых помещений и коммунальных услуг базируются на отношениях собственности. В процессе приватизации и в результате последующих сделок (продаж, обменов, дарения) значительная часть жилых помещений в многоквартирных жилых домах перешла из муниципальной собственности в частную. Несмотря на это, многие горожане продолжают считать, что все многоквартирные дома являются муниципальной собственностью, так называемым "муниципальным жилищным фондом".

Однако это не так. И поэтому собственники жилых помещений (жилых домов, частей жилых домов; квартир, частей квартир; отдельных комнат) обязаны содержать эти помещения сами, а также оплачивать содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это касается как граждан, так и организаций.

Конечно, сложившееся положение ново. Поэтому, по инициативе городского Совета специалисты Администрации города Нарьян-Мара предоставили ответы на некоторые вопросы, вызывающих интерес граждан.

Вопрос 1: В прессе много говорилось о том, что собственники квартир должны выбрать способ управления своим домом. В течение какого времени, в соответствии с действующим законодательством, собственниками жилых помещений должно быть принято это решение?

Ответ: В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников жилых помещений. Собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление – когда собственники жилых помещений управляют домом самостоятельно;

2) создание товарищества собственников жилья либо иного кооператива;

3) привлечение к управлению управляющей организации.

Способ управления может быть выбран и изменен в любое время - на основании решения общего собрания. В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано, то Администрация города в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации.

При этом собственникам дано право выбрать способ управления и в период с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г., но только в следующих случаях:

- до проведения конкурса по их многоквартирному дому;

- если управляющая организация не выполняет условий договора;

- ежегодно по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

Вопрос 2: Устанавливает ли новый Жилищный Кодекс различия между правами нанимателей муниципального жилья и собственников жилых помещений при выборе способа управления?

Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ способ управления выбирается на общих собраниях собственников жилья. Собственником неприватизированных (муниципальных) квартир является орган местного самоуправления, поэтому на общих собраниях при выборе способа управления должен участвовать представитель Администрации города.

Вопрос 3: Кто составляет перечень обязательных работ (услуг), которые должны выполняться управляющей организацией на конкретном жилом доме?

Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ перечень работ и услуг по содержанию общего имущества дома утверждается на собрании собственниками жилых помещений. Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества дома состоит из обязательных (основных) работ, которые собственники обязаны выполнять и дополнительных, которые собственники вправе определить на общем собрании.

Перечень обязательных работ утвержден Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Перечень дополнительных работ по содержанию общего имущества может быть установлен различным по каждому конкретному многоквартирному дому, исходя из интересов и пожеланий собственников.

Вопрос 4: Кто рассчитывает и устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества многоквартирного жилого дома для собственников жилых помещений и для нанимателей жилых помещений?

Ответ: Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется следующим образом:

- для собственников жилых помещений, выбравших управляющую организацию.

Размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

- для собственников жилых помещений, создавших ТСЖ.

Размер обязательных платежей (взносов) членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.

- для собственников, выбравших непосредственное управление.

Размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если собственники не могут определить размер платы, он может быть определен органами местного самоуправления.

- для нанимателей муниципального жилищного фонда (неприватизированные квартиры), а также собственников жилых помещений, не принявших решение о способе управления многоквартирным домом.

Общий размер платежей за содержание и ремонт жилых помещений, вносимых всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, устанавливается Администрацией города по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном законом порядке, и равен цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной расчетной сумме, указанной в конкурсной документации.

Размер платы по каждому конкретному жилому помещению устанавливается, исходя из его доли в общей площади жилого дома (соотношения площади этого жилого помещения ко всей площади помещений в жилом доме).

Например: Цена договора управления многоквартирным домом, установленная по результатам конкурса – 1 200 000 руб. в год. Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме – 2000 кв. метров. Сколько будет платить ежемесячно наниматель квартиры площадью 50 кв. метров?

Доля нанимателя в общей собственности составит: 50:2000=0,025. Тогда размер ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения будет равен: (1200000 х 0,025) :12 месяцев =2500 руб. (50 рублей за 1 кв. метр).

Вопрос 5: Какой порядок расчета (установления) платы за коммунальные услуги для собственников жилых помещений и для нанимателей жилых помещений?

Ответ: Расчет размера платы за коммунальные услуги будет осуществляться, исходя из показаний приборов учета (при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов, установленных Администрацией города), и тарифов ресурсоснабжающих организаций (предоставляющих холодную и горячую воду, газ, электроэнергию), установленных соответствующими органами власти.

В случае, если рост размеров платы за коммунальные услуги в 2007 году по сравнению с предыдущим годом составит более 23%, то за счет бюджета города будет предоставлена компенсация на величину соответствующей разницы.

Вопрос 6: Будут ли собственники жилья, которые решили самостоятельно управлять жилым домом или создали ТСЖ (товарищество собственников жилья), получать такую же субсидию, какую теперь получает МУП "Служба Заказчика по ЖКУ г. Нарьян-Мара" из городского бюджета?

Ответ: В случае выбора собственниками способа управления или проведения Администрацией города конкурса по выбору управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уже органами местного самоуправления города не регулируется. Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников рассчитывается исходя из рыночных цен на отдельные виды работ, осуществляемых соответствующими организациями. Для нанимателей жилых помещений по договорам найма размер платы за содержание и ремонт не вырастет в 2007 году более, чем на 23%, при этом разницу между ценой установленной договором управления и размером платы для нанимателей будет оплачивать наймодатель (Администрация города).

По коммунальным услугам выбранная управляющая организация, созданное ТСЖ, собственники жилья при непосредственном управлении будут получать субсидию из городского бюджета, в случае если рост платежей граждан в 2007 году превысит более чем на 23%, размер платежей в 2006 году.

Вопрос 7: Часть приватизированных квартир находится в достаточно старых жилых домах, в которых давно не проводился капитальный ремонт. На кого ляжет обязанность финансирования капитального ремонта в таких домах?

Ответ: В соответствии с Жилищным кодексом РФ капитальный ремонт оплачивается за счет средств собственников, по неприватизированным квартирам (собственником которых является орган местного самоуправления) ремонт оплачивается за счет бюджета. Согласно статьи 16 закона РФ от 04.07.91г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома до 2010 года. В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления имеют право осуществлять финансирование капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности, до 1 марта 2005 года.

Таким образом, в домах, находившихся на балансе МУП "Служба Заказчика по ЖКУ г. Нарьян-Мара" до 1 марта 2005 год, капитальный ремонт до 2010 года будет производиться за счет бюджетных средств.

Вопрос 8: После того, как собственники жилых помещений выберут управляющую организацию, кто обязан передать ей соответствующую техническую документацию на жилой дом? Кто должен обеспечить изготовление такой документации, если ее нет?

Ответ: При выборе собственниками жилых помещений любого способа управления жилым домом (управляющей организацией, созданием ТСЖ или способом непосредственного управления), организация, которая осуществляла обслуживание данного дома ранее, должна передать техническую документацию новой управляющей организации (ТСЖ или одному из собственников соответственно). В случае, если техническая документация потеряна, то она восстанавливается управляющей организацией, если она отсутствовала на этот конкретный дом, то она изготавливается за счет средств собственников дома. По жилым домам, находившимся на балансе МУП "Служба Заказчика по ЖКУ города Нарьян-Мара" до 1.03.2005 г. - за счет средств органов местного самоуправления города.

Вопрос 9: Какой порядок расчета стоимости новой услуги, которую собственники жилых помещений захотят ввести в своем доме, например – мытье окон, или более частая уборка лестничных клеток и коридоров?

Ответ: В случае, если в 2007 году будет предоставляться услуга или выполняться работы, которые ранее не предоставлялись, оплата этой услуги (работы) будет осуществляться, исходя из рыночных цен (экономически обоснованного тарифа).

Вопрос 10: Я стою в очереди на получение жилья. Попадает ли под ограничение, установленное Федеральной службой по тарифам (рост платежей не более 23%), оплата услуг, предоставляемых в новом доме, например, в районе улицы Оленной?

Ответ: В соответствии с разъяснением Федеральной службы по тарифам, в случае если регулирование размеров какого-либо платежа ранее не осуществлялось соответствующими органами, в том числе по вновь вводимым домам, то предельные индексы, ограничивающие рост платежей, не применяются. Поэтому необходимо будет оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, исходя из полного размера экономически обоснованных тарифов.

Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей устанавливается Администрацией города. При этом размер платы может быть меньшим, чем установленный в договоре управления, но тогда разница будет возмещаться за счет средств городского бюджета.