Способы управления

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) определил, что многоквартирные дома (общее имущество собственником помещений) принадлежат на праве долевой собственности собственникам помещений в таком доме, и ввел новое понятие в систему жилищных отношений – управление многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Остается только выяснить, каким образом можно достичь его претворения в жизнь и получения положительного результата в реальности. В первую очередь для этого нужно определить, кто и как будет управлять домом, в котором находится принадлежащее вам на праве собственности помещение.

С момента вступления в силу нового ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по выбору способа управления многоквартирным домом. При этом многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ именно указанные лица обязаны выбрать в качестве способа управления один из предложенных вариантов.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. В данном случае собственники помещений сами заключают договоры на коммунальные и жилищные услуги с поставщиками этих услуг, а также самостоятельно оплачивают эти услуги в соответствии с заключенными договорами.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При этом должно быть зарегистрировано соответствующее юридическое лицо, выступающее от имени всех собственников жилья, а правоотношения с поставщиками необходимых услуг строятся на основе договоров между вновь созданным юридическим лицом и поставщиками услуг. При этом оплата за оказанные и поставленные услуги будет производиться собственниками помещений в адрес действующего юридического лица (ТСЖ или кооператива).

3. Управление управляющей организацией. В том случае, если собственники помещений заключают договора управления многоквартирным домом с этой управляющей организацией.

Обращаем внимание собственников помещений в многоквартирном доме, что ЖК РФ обязывает их в добровольном порядке в установленные сроки решить вопрос о способе управления домом.

Так по состоянию на 01 мая 2008 года в МО "Городской округ "Город Нарьян-Мар" выбрали непосредственное управление собственниками в 26 многоквартирных домах, управление товариществом собственников жилья в 1 многоквартирном доме (ТСЖ "Дворянское гнездо"), управление управляющей организацией в 10 многоквартирных домах.

Открытый конкурс

Допустим возникновение следующей ситуации. Идет время, а собственники помещений в многоквартирном доме не предпринимают никаких действий по выбору способа управления этим домом. Как становится понятно из практики, это скорее правило, чем исключение.

А тем временем потихоньку истекает срок, данный законодателем для добровольного разрешения этого вопроса. Обратим внимание собственников помещений на тот факт, что изначально с момента вступления ЖК РФ в силу (1 марта 2005 г.) был установлен годовой срок, до истечения которого собственники помещений должны провести собрание и выбрать форму управления многоквартирным домом (то есть до 1 марта 2006 г.). И если такое собрание проведено не было или соответствующее решение на нем не было принято, право выбрать управляющую компанию приобретает орган местного самоуправления. В этом случае он вправе провести конкурс между управляющими компаниями.

Но Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. № 184-ФЗ были внесены изменения, и этот срок был продлен до 1 января 2007 г., а предельный срок проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов продлен до 1 мая 2008 года.

Кроме того, 6 февраля 2006 г. Правительство РФ в развитие положений статьи 161 ЖК РФ утвердило Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 установлено, что:

1) органы местного самоуправления должны до 1 января 2007 г. завершить подготовку к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами и утвердить график проведения указанных конкурсов;

2) с 1 января 2007 г. указанные органы начинают проведение в соответствии с указанными Правилами открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые этими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы;

Орган местного самоуправления в соответствии со статьей 161 ЖК РФ в порядке, установленном Правительством РФ, должен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, если в вашем доме не намечается проведение указанного выбора, а также в том случае, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

- указанными лицами общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;

- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.

Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник, предложивший за указанный органом местного самоуправления размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

То есть при объявлении конкурса его организатор предлагает претендентам ограниченный объем финансирования, в который необходимо "уложить" максимально большой объем предлагаемых претендентом работ и услуг (начиная с уборки земельного участка, подготовки дома к сезонной эксплуатации и заканчивая влажной уборкой лестничных клеток и протиркой пыли с колпаков светильников, подоконников в помещениях общего пользования). Полный список работ оговорен в Перечне обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса.

Итак, если собственники помещений в доме не выполнили указанных ранее действий, то органы местного самоуправления обязаны провести открытые конкурсы. Но даже в этом случае у собственников есть возможность в любое время до или после указанных конкурсов принять решение о выборе или изменении способа управления самостоятельно.

Администрацией МО "Городской округ "Город Нарьян-Мар" 3 апреля 2008 года проведен открытый конкурс по выбору управляющей организации в 440 многоквартирных домах. Все эти дома были сгруппированы в 12 лотов. Победителем конкурса по 436 домам стало МУП "Служба Заказчика по ЖКУ г. Нарьян-Мара" как единственный участник конкурса, по 4 домам в результате конкурса победителем признано ООО "Нарьян-Марторг".

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса должен направить подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ, при этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Но с заключением договора управления в порядке конкурса взаимоотношения органа местного самоуправления и собственника помещения в этом доме не завершаются.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом должен созвать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления, и если данное собрание не состоится провести повторно открытый конкурс.

Договор управления

Как уже говорилось выше, взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений в многоквартирном доме строятся на основании договора управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется:

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений;

- осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

В договоре управления обязательно должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес, при этом нужно обратить внимание на тот факт, что управляющая компания не должна брать на баланс данный объект, так как он находится в долевой собственности;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Администрацией МО "Городской округ "Город Нарьян-Мар" в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включены минимально необходимые работы и услуги, данный перечень может быть изменен собственниками на основании решения собраний собственников по соглашению с управляющей организацией.

Таким образом, собственники могут отказаться от той или иной услуги, при этом они будут обязаны осуществлять ее собственными силами, или наоборот выскажут пожелание о включении в состав работ и услуг дополнительной услуги, с оплатой ее исходя из расценки управляющей организации.

Размер платы за содержание и ремонт

Обязанность собственников по содержанию общего имущества дома реализуется путем внесения указанными лицами платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. При этом статьей 6 Федерального закона от 26.12.2005 № 184-ФЗ установлено, что предельные индексы изменения размера платы за жилое помещение не распространяются на плату граждан за жилое помещение, установленную по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Таким образом, размер платы установленный по результатам конкурса рассчитываться и оплачивается гражданами исходя из экономически обоснованных (100%) затрат организаций оказывающих соответствующие работы (услуги).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается по каждому дому органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, равный цене договора управления многоквартирным домом, указанной в конкурсной документации.

В МО "Городской округ "Город Нарьян-Мар" по результатам открытого конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения будет составлять от 30 до 50 рублей за 1 кв. м. общей площади жилого помещения (в месяц), в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома..

Например, плата за содержание и ремонт жилого помещения в панельном 5-и этажном доме в жилом помещении площадью 50 кв.м. будет составлять около 1700 рублей в месяц, при этом плата за коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.) будет оплачиваться как и раньше.

Текущий и капитальный ремонт

В вышеуказанный размер платы за содержание и ремонт не входят расходы по текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников. Решение о проведении ремонта должно приниматься на собрании собственников с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения такого ремонта.

Решением Совета городского округа "Город Нарьян-Мар" от 18.09.2007 № 212-р "Об утверждении порядка осуществления финансирования и софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов в МО "Городской округ "Город Нарьян-Мар" установлено, что расходы собственников на капитальный ремонт субсидируются в размере 95%.

При этом гражданам, проживающих в домах имеющих неудовлетворительное техническое состояние (аварийных), а также льготным категориям граждан расходы на капитальный ремонт субсидируются в размере 100%. К льготным категориям граждан относятся:

-        ветераны города Нарьян-Мара;

-        почетные граждане города Нарьян-Мара;

-        инвалиды;

-        участники Великой Отечественной войны;

-        ветераны боевых действий;

-        лица, награжденные знаком "Житель блокадного Ленинграда";

-        одиноко проживающие вдовы участников Великой Отечественной войны;

-        ветераны Великой Отечественной войны, работавшие в тылу;

-        бывшие несовершеннолетние узники фашизма;

-        граждане, пострадавшие от политических репрессий;

-        реабилитированные граждане;

-        малоимущие граждане;

-        граждане, приватизировавшие жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги

В соответствии с действующим законодательством РФ с 1 января 2008 года субсидия на оплату жилого помещения и коммунальные услуги предоставляется субъектом Российской Федерации (Архангельской областью).

В соответствии с постановлением Администрации Архангельской области от 17.12.2007 N 225-па "Об утверждении порядка финансирования и выплаты субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в Ненецком автономном округе" для получения субсидии гражданам необходимо обратиться в территориальный отдел Департамента социальной защиты населения Архангельской области (ул. Оленная, д. 10).

Для того чтобы определить размер субсидии, а также подходит гражданин на субсидию или нет, можно воспользоваться нижеследующей таблицей.

Таблица

Подставляя свои значения в графу 5 и графу 7 можно определить размер получаемой гражданами субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги.

Исходя из таблицы видно, что чем выше доля оплаты гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, и чем меньше размер совокупного дохода семьи, тем выше размер предоставляемой субсидии.

Таким образом, размер платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья должен составить не более 10-15% от совокупного дохода семьи.